Mietpreisbremse: So bezahlst du nicht zu viel!

Wir erklären dir die Mietpreisbremse

Happy birthday, Mietpreisbremse! Seit einem Jahr gibt es dieses Gesetz nun schon. Aber leider hat es auf den angespannten Wohnungsmärkten in Deutschland nicht viel bewirkt… Deshalb legst du besser selbst Hand an falls du das Gefühl hast, dass deine Miete zu hoch ist. Wir zeigen dir, wie!

In diesem Blogpost erfährst du…

  • was die Mietpreisbremse ist
  • welche Auswirkungen ihre Einführung hatte
  • was du gegen die hohe Miete machen kannst

Die Mietpreisbremse stellt sich vor

Zuerst einmal: Worin besteht die Mietpreisbremse überhaupt? Am 1. Juni 2015 trat das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft, genauer gesagt das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“. Es ging also darum, die Ballungszentren und ihre Wohnungsnot zu entlasten sowie den rasanten Anstieg von Mieten zu verhindern. Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist und das Gesetz somit eingeführt wurde, findet ihr zum Beispiel auf der Seite des Deutschen Mietgerichtstags (rechts in der gelben Spalte unter „Liste aller Gemeinden, in denen die Kappungsgrenze auf 15% abgesenkt ist und/oder die Wiedervermietungsmiete beschränkt ist“) oder hier.

Am 1. Juni 2015 trat das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft.

Auch vor diesem Gesetz konnen Mieten nicht einfach willkürlich festgelegt werden, jedoch waren nur bereits bestehende Mietverträge durch sogenannte Kappungsgrenzen geregelt. Der große Unterschied zu vorher ist, dass die Mietpreisbremse auch für gilt, wenn eine Wohnung neu vermietet wird.

Die Regelung besagt, dass die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Das Problem dabei sind die vielen Ausnahmen, unter anderem Neubauten, damit Investitionen in neue Bauprojekte nicht zurückgehen, und sanierte Wohnungen. Außerdem muss der Vermieter den vorherigen Mietpreis erst bei einem Gerichtsverfahren vorlegen, was viele ändern wollen, da natürlich niemand gern gleich vor Gericht zieht.

Wir erklären dir die Mietpreisbremse

Das ist nach Einführung der Mietpreisbremse passiert

Das Mietnovellierungsgesetz hat uns nicht nur die Mietpreisbremse beschert, sondern auch das sogenannte Bestellerprinzip. Dadurch muss der den Makler bezahlen, der ihn auch beauftragt, was in den meisten Fällen der Vermieter ist und somit der Mieter entlastet wird. Das hat den ganzen Immobilienmarkt also schonmal gehörig aufgewirbelt, da die Makler ihr Geschäftsmodell dadurch teils umstellen mussten.

Doch im Gegensatz zum Bestellerprinzip ist das Ergebnis der Mietpreisbremse ziemlich lau. Viele Teile des Gesetzes sind einfach zu wenig durchdacht und bieten zu viele Schlupflöcher. Einerseits sind da die vielen Ausnahmen, die wir oben schon angesprochen haben. Neubauten, sanierte Wohnungen, oder wenn der Preis schon vorher über 10% lag, ist alles von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Außerdem gibt es für den Vermieter keine rückwirkenden Sanktionen, wenn er einen zu hohen Preis verlangt. Und noch etwas: Die Durchschnittsmiete zum Vergleich basiert auf dem Mietspiegel eines Ortes. Diese werden jedoch oft kritisiert, dass sie zu ungenau sind und somit eigentlich kein aktuelles Bild des Marktes bieten.

Das Ergebnis der Mietpreisbremse ist schwach. Das Gesetz bietet einfach zu viele Schlupflöcher.

Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung hat ergeben, dass viele Vermieter kurz vor Einführung der Mietpreisbremse die Miete nochmal schnell erhöht haben und die Höhe der Miete insgesamt nicht zurückgegangen, sondern sogar leicht angestiegen ist! Also überhaupt nicht das, was man sich vorher erhofft hatte.

Würde die Mietpreisbremse wie erwünscht wirken, dann hätte das laut einigen Experten aber auch negative Folgen: Die Konkurrenz würde steigen und so einen Umzug erschweren bzw. zu teuer machen, der sogenannte „Lock-in-Effekt“.

Aber was wäre denn dann die beste Lösung? Ganz vereinfacht gesagt, neuer Wohnraum. Denn immer mehr Menschen wollen in die Städe ziehen, deren Wohnungsmarkt eh schon angespannt ist. Bauen, bauen, bauen also, doch das braucht Zeit, Geld und Fläche.

Wir erklären dir die Mietpreisbremse

Zu hohe Miete? Mach was dagegen!

Wie bereits erwähnt wird der Vermieter nicht bestraft, wenn er gegen die Mietpreisbremse verstößt und muss dir auch nichts rückwirkend zurückzahlen. Jedoch kannst du einfordern, dass er den Preis daran anpasst und es so ab deiner nächsten Zahlung reguliert ist!

Überprüfe zuerst einmal, ob deine Wohnung nicht zu einem der Ausnahmefälle gehört, denn dann gilt die Mietpreisbremse nicht:

  • die Wohnung ist ein Neubau
  • die Wohnung wurde saniert
  • die Miete lag schon vor dir über den 10% der Mietpreisbremse.

Wir erklären dir die Mietpreisbremse

Natürlich ist es ideal, wenn du Kontakt zu den Vormietern aufnehmen könntest, um die vorherige Miete zu erfragen. Falls du das schaffst, dann mach eine Kopie oder Foto des Vertrags.

Überprüfe dann erstmal mit dem Mietspiegel deines Ortes (einfach Mietspiegel + den Ort googeln), ob deine Miete den Durchschnitt mehr als 10 Prozent übersteigt. Dann nämlich zahlst du zu viel!

Wenn das der Fall ist, dann kannst du eine Rüge an deinen Vermieter schicken, eine Vorlage findest du zum Beispiel hier. Wenn der Vermieter den Vorwurf bestreitet, dann solltest du dir jetzt Hilfe von einem Anwalt holen, da du sonst schnell die Übersicht verlieren kannst. Verlange außerdem nach den Unterlagen, die du brauchst, also dem Mietvertrag des Vormieters oder den Dokumenten zur Sanierung.

Bezahle von nun an die kommenden Mieten nur unter Vorbehalt. Was das ist, fragst du dich? Eine gute Erklärung findest du hier. Solltest du am Ende nicht im Recht sein, dann hast du nämlich trotzdem den vollen Betrag gezahlt und dir kann nicht fristlos wegen eines Rückstandes gekündigt werden.

Die Anfechtung gilt nicht rückwirkend. Trotzdem kannst du dir damit in Zukunft hohe Kosten sparen.

Rechne trotzdem immer damit, dass die Anfechtung eine Weile dauern kann oder vielleicht irgendwas nicht klappt. Deshalb solltest du die zu hohe Miete auf jeden Fall trotzdem bezahlen können, sonst hast du am Ende ein finanzielles Problem! Eine gute Idee ist es auch, dir eine Rechtsschutzversicherung zuzulegen, die dich bei eventuellen Gerichtskosten unterstützt.

Klar klingt das alles erst einmal abschreckend und kompliziert. Doch es lohnt sich auf jeden Fall, deine Miete zu überprüfen, denn im Idealfall zahlst du dann weniger und kannst trotzdem in deinen vier Wänden bleiben!

Es steht also fest, dass das gute Vorhaben der Mietpreisbremse nicht umgesetzt werden konnte. Viele wollen das jetzt ändern und Kritik wird laut, doch am besten du ergreifst selbst die Initiative! Denn so eine Gesetzesänderung kann ganz schön lange dauern…

Schreib uns doch an hallo@zoomsquare.de, @zoomsquare oder fb.com/zoomsquare, ob die Einführung der Mietpreisbremse deine Wohnungssuche verändert hat :)

Hi ich bin Klara! In den nächsten Monaten werdet ihr mich öfter auf dem zoomsquare Blog antreffen. Freue mich auf eure Kommentare :)